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2025년 5월 말 기준, 최근 1년간 전국 신규 분양된 민간아파트의 3.3㎡(1평)당 평균 분양가격이 1,898만 원(㎡당 575.1만 원, 평당 환산)으로 나타났습니다. 전월 대비 소폭 0.08% 하락했지만, 전년 동월과 비교하면 3.18% 상승한 수치입니다.
본 글에서는 전국, 서울, 수도권, 광역시·세종, 기타 지방 등 주요 권역별 분양가 현황과 그 변동 요인을 분석합니다. 또한 이번 통계에서 포착된 특징적인 흐름과 하반기 시장 전망을 심층적으로 다루겠습니다.
전국 평균 분양가격 동향
- 평균 분양가격(공급면적 기준): 3.3㎡당 1,898만 원 → ㎡당 575.1만 원.
- 전월 대비: –0.08% 하락 (전월 576만 명에서 소폭 하락)
- 전년 동월 대비: +3.18% 상승 (지난해 557.4만 원에서 상승)
- 분양 물량: 전국 신규 분양물량은 총 3,257세대. 전월(15,210세대) 대비 78.6% 급감
| 기준월 | 분양가(3.3㎡당, 만원) | 전월 대비 증감(%) | 전년 동월 대비 증감(%) |
| 2024‑06 | 1,748 | – | – |
| 2024‑07 | 1,760 (+0.69%) | +0.69% | +2.0% |
| 2024‑08 | 1,772 (+0.68%) | +0.68% | +2.3% |
| 2024‑09 | 1,780 (+0.45%) | +0.45% | +2.5% |
| 2024‑10 | 1,785 (+0.28%) | +0.28% | +2.7% |
| 2024‑11 | 1,790 (+0.28%) | +0.28% | +2.9% |
| 2024‑12 | 1,795 (+0.28%) | +0.28% | +3.0% |
| 2025‑01 | 1,800 (+0.28%) | +0.28% | +3.1% |
| 2025‑02 | 1,795 (–0.28%) | –0.28% | +3.2% |
| 2025‑03 | 1,890 (＋5.34%) | +5.34% | +4.1% |
| 2025‑04 | 1,902 (＋0.62%) | +0.62% | +4.3% |
| 2025‑05 | 1,898 (–0.08%) | –0.08% | +3.18% |
해석
- 분양가 상승 추세:
- '월별 분양가(만원) 추이' 차트에서 볼 수 있듯이, 분양가는 2024년 6월 1,748만원에서 2025년 5월 1,930만원으로 꾸준히 상승했습니다.
- 이는 주어진 기간 동안 분양가가 지속적으로 증가했음을 시사합니다.
- 분양단지의 구성이나 고가 단지 영향이 반영된 결과로 추정됩니다.
- 분양 물량이 급감한 점은 공급 측면에서 주목할만한 변화입니다.
- 전월 대비 변화율 감소:
- '월별 분양가 전월비(%) 추이' 차트를 보면, 분양가의 전월 대비 상승률은 2024년 7월 0.69%에서 시작하여 2025년 3월 0.05%까지 점차 감소했습니다.
- 이는 분양가가 여전히 상승하고 있지만, 상승 속도는 둔화되고 있음을 나타냅니다.
- 전년 동월 대비 변화율 안정화:
- '월별 분양가 전년동월비(%) 추이' 차트에서, 전년 동월 대비 분양가 상승률은 2024년 7월 2.0%에서 2025년 5월 2.5% 사이에서 비교적 안정적인 수준을 유지했습니다.
- 이는 전년 대비 분양가 상승률이 크게 변동하지 않고 꾸준히 유지되고 있음을 의미합니다.
서울 분양가격 동향
- 평균 분양가격: 3.3㎡당 4,568만 3,000원 → ㎡당 1,381.9만 원
- 전월 대비: +0.40% 상승 (평당 약 18만 5,000원 상승)
- 전년 동월 대비: +18.05% 상승 (지난해 3,869.8만 원에서 상승) .
- 역대 최고 수준: 상반기 내내 오름세 지속, 11월 최고치(4,720만 원)에 근접 .
- 분양 물량: 서울 신규 분양물량은 707세대
| 기준월 | 분양가(3.3㎡당, 만원) | 전월 대비 (%) | 전년 동월 대비(%) |
| 2024‑06 | 4,190 | +8.3% | +31.0% |
| 2024‑07 | 4,402 | +5.0% | +37.6% |
| 2024‑08 | 4,312 | –2.0% | +35.4% |
| 2024‑09 | 4,424 | +2.6% | +38.0% |
| 2024‑10 | 4,695 | +6.1% | +45.8% |
| 2024‑11 | 4,721 | +0.5% | +38.0% |
| 2024‑12 | 4,441 | –6.1% | +25.9% |
| 2025‑01 | 4,414 | –0.6% | +18.8% |
| 2025‑02 | 4,428 | +0.3% | +16.5% |
| 2025‑03 | 4,428 | 0.0% | +16.5% |
| 2025‑04 | 4,550 | +2.8% | +16.9% |
| 2025‑05 | 4,568 | +0.4% | +18.1% |
(일부데이터에 추정치 포함됨)
해석
- 서울 평균 분양가 변동성 증가:
- '월별 분양가 (만원) 추이' 차트에 따르면, 분양가는 2024년 6월 4,190만원에서 2024년 11월 4,721만원으로 상승했다가 2024년 12월 4,441만원으로 하락하는 등 변동성이 나타났습니다.
- 이후 2025년 5월 4,568만원으로 다시 상승하는 등 전반적으로 상승 추세에 있지만, 단기적인 등락이 있었습니다.
- 신규 공급물량 감소 하고 가격 상승압력이 유지되어 있습니다.
- 전월 대비 증감률의 큰 폭 변화:
- '월별 분양가 전월 대비 (%) 추이' 차트를 보면, 전월 대비 분양가 변화율은 2024년 8월 -2.0%, 2024년 12월 -6.1%를 기록하며 큰 폭으로 하락한 시기가 있었습니다.
- 이는 특정 월에 분양가가 전월 대비 크게 감소했음을 나타내며, 시장의 불확실성이 반영된 것으로 보입니다.
- 전년 동월 대비 상승률 둔화:
- '월별 분양가 전년 동월 대비 (%) 추이' 차트에서, 전년 동월 대비 분양가 상승률은 2024년 10월 0.458%로 최고점을 기록한 후 점차 둔화되어 2025년 3월 0.165%까지 감소했습니다.
- 이는 분양가가 전년과 비교했을 때 여전히 상승하고 있지만, 그 상승폭은 줄어들고 있음을 시사합니다.
4. 수도권 분양가격 동향
- 평균 분양가격: 3.3㎡당 2,879만 원 → ㎡당 870.9만 원
- 전월 대비: –0.49% 하락
- 전년 동월 대비: +10.85% 상승
- 분양 물량: 수도권 전체 분양물량 2,223세대
해석
수도권은 전년 동월 대비 높은 상승률을 기록했지만, 전월 대비는 하락했습니다. 이는 서울의 견조한 상승 흐름과 수도권 외곽의 조정이 혼재된 결과로 보입니다.
5. 광역시 및 세종, 기타 지방 분양가격 동향
- 광역시·세종
- 평균 분양가격: ㎡당 569.8만 원 (평당 약 1,880만 원).
- 전월 대비: +1.22% 상승 .
- 전년 동월 대비: –5.86% 하락 . - 기타 지방
- 평균 분양가격: ㎡당 약 468만 원 (평당 1,545만 원).
- 전월 대비: –0.96% 하락 .
- 전년 동월 대비: +5.95% 상승
해석
광역시 및 세종은 전월 대비 상승했지만, 전년 대비 하락하는 구조입니다. 기타 지방은 전년 대비 상승했으나, 전월 대비 조정을 받는 양상입니다. 지역별 경기 흐름 차이가 반영된 결과로 볼 수 있습니다.
6. 지역 비교 요약
구분3.3㎡당 평균 분양가전월 대비 변동률전년 동월 대비 변동률
| 전국 | 약 1,898만 원 | –0.08% | +3.18% |
| 서울 | 약 4,568만 원 | +0.40% | +18.05% |
| 수도권 | 약 2,879만 원 | –0.49% | +10.85% |
| 광역시·세종 | 약 1,880만 원 | +1.22% | –5.86% |
| 기타 지방 | 약 1,545만 원 | –0.96% | +5.95% |
7. 5월 분양시장 특징 및 배경
- 공급 감소 영향
– 전국 분양물량이 전월 대비 70~80% 급감함에도 불구하고, 수요 집중에 따른 기저 상승 압력이 존재합니다. - 서울 강세 이유
– 강남권 재건축 재개발 사업이 가격 상승 요인으로 작용하고 있으며, 고분양가 단지가 평균을 끌어올리는 구조입니다 - 수도권 조정 흐름
– 일부 외곽지역 단지 분양가가 안정되면서 평균에 하락 영향을 주고 있습니다 - 광역·지방 온도차
– 광역시·세종은 일부 단지 중심으로 상승했지만, 전년 대비 물량·가격 동반 감소 흐름을 보이고 있습니다 .
– 기타 지방은 평당 가격이 전년 대비 상승했지만, 지역별 편차가 큽니다. - DSR 3단계 규제 영향
– 6월부터 강화된 금융규제(Debt Service Ratio 3단계)가 곧 시행됨에 따라, 건설사들이 하반기 분양을 앞두고 상반기에 분양을 서두르는 경향도 나타나고 있습니다.
8. 하반기 시장 전망
- 공급 측면: 6월 이후 분양물량이 소폭 증가할 것으로 보이며, 7월부터 DSR 규제 강화에 따른 수요 분산 가능성 있음 .
- 서울: 여전히 높은 분양가 흐름 유지 전망. 재건축·재개발 중심 단지 가격 상승 지속 가능성 있음.
- 수도권: 외곽지역은 조정 흐름 지속, 수요 분산 여부가 관건.
- 지방: 광역시는 물량 회복 시점과 정책 대응, 기타 지방은 지역 개발 전략에 따라 선별적 상승 또는 안정화 전망.
9. 정책적 시사점
- 분양시장 공급 관리
– 분양물량 급감에 따른 지역별 불균형 해소 필요. - 금융규제의 영향 분석
– DSR 3단계 시행으로 대출 의존수요 축소 여부 관측 필수. - 재건축·재개발 시장 안정화 대책
– 과열 지역 규제와 중산층 실수요 보호간 균형 유지해야 함.
10. 결론
2025년 5월 분양시장에서는 전국 평균 분양가 상승세 유지, 서울 강세 지속, 수도권 조정 흐름, 광역시 및 지방 지역별 온도차라는 핵심 특징들이 확인되었습니다.
공급 감소에도 불구하고 서울·수도권 상위권 단지 중심의 분양가 상승이 시장 균형을 왜곡하고 있는 것이 현실입니다.
하반기에는 DSR 규제와 금융 여건 변화, 분양물량 회복 여부가 시장 분위기를 결정할 주요 요인이 될 것입니다. 특히 정책 대응과 지역별 맞춤 전략이 더욱 중요할 것으로 판단됩니다.
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